饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(mià北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么n)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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