万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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