饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的(引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势(shì)地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提(t引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写í)出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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