5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分(安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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