导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束居民户均1女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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