一线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳取(qǔ)消(xiāo)二手(shǒu)房指导价的消息在(zài)房产圈刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息为什么这(zhè)么重要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还(hái)在“认真”实施这条政策的(de)城市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价如果取消，首先有(yǒu)利(lì)于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手(shǒu)房指导(dǎo)价”正(zhèng)式结束(shù)。传(chuán)言称：二手房(fáng)贷款不按官方参(cān)考价(jià)（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据证券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍(réng)按参考价办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监严跃进认为(wèi)，本次政策大(dà)概率为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但(dàn)不会(huì)出台(tái)正式(shì)文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二(èr)手房(fáng)指导价横(héng)空出世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价(jià)，很多南山(shān)、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家(jiā)还不(bù)觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价(jià)1000万的房(fáng)子，如果不“指导(dǎo)”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的部(bù)分，实际首付去(qù)到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大(dà)批量买家，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房(fáng)参(cān)考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二(èr)手房指(zhǐ)导价的10个(gè)城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫(yì)情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个大(dà)中(zhōng)城(chéng)市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉重(zhòng)代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有家研究(jiū)中心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交(jiāo)量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十(shí)年最低记录(lù)，相较2020市(shì)场高(gāo)峰缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房指导价发布当月(yuè)相比，如今二手房挂(guà)牌价(jià)低于及接近(jìn)参考价的(de)房(fáng)源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳(zhèn)各区二(èr)手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深(shēn)切(qiè)的感知其威力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年(nián)前高(gāo)杠杆(gān)买了2套(tào)华润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例(lì)属实，买家的实际(jì)购房成本(běn)高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷和持(chí)有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)创下(xià)多年(nián)新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年以来(lái)，实施了二手房指导价的城市(shì)陆陆(lù)续续低调(diào)退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多(duō)孩(hái)家庭(tíng)在新(xīn)房计(jì)分制度政策上的(de)支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城市商品住宅销售价(jià)格变(biàn)动情(qíng)况来看(kàn)，广州(zhōu)、深(shēn)圳的新(xīn)房(fáng)、二手房价格仍然是同(tóng)比去(qù)年依然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其(qí)他二线城(chéng)市如杭(háng)州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格都(dōu)是同(tóng)比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急(jí)吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是一(yī)条(tiáo)被广泛好评的新(xī预期收益率计算公式 预期收益率是什么n)政。对(duì)于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房(fáng)地产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从字面理解一(yī)下(xià)这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不(bù)行了(le)，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不(bù)住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还(hái)有一(yī)大波正在路上(shàng)...

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