万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜京国安(ān)，又如何能独善其身？

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