5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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