OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REI府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀Ts申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首(shǒ府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀u)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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