导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(j嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址iā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

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　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。