文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，厦门是几线城市呢霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示厦门是几线城市呢trong>

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿厦门是几线城市呢还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。