文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后(hòbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译u)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译hàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译āng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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