近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zà山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思i)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìn山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思g)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思