文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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