“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投(tóu)资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双(shuāng)杀到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了(le)半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利(lì)润(rùn)率(lǜ)是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的(de)国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也(yě)实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提(tí)高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社(shè)保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公(gōng)司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子杭州的(de)战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子)时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的(de)中游环(huán)节，其(qí)上(shàng)游主(zhǔ)要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物(wù)业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访(fǎng)，房地(dì)产开发(fā)环节与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民(mín)保(bǎo)有的住(zhù)房规模越来越大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增长却(què)一直都很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内装相关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该(gāi)股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家(jiā)赛磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务(wù)没(méi)有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提(tí)价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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