文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁