导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(niá中国的国粹有哪些n)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tín中国的国粹有哪些g)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 中国的国粹有哪些