5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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