导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(s为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生hèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(t为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生ào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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