近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(z香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ōng)合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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