万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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