“现在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的(de)、此前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今(jīn)年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业(yè)的成本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是(shì)行业内最高(gāo)的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是(shì)我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房(fáng)企奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系>

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房(fáng)企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘(pán)入市(shì)。像这(zhè)类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但(dàn)出手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大(dà)流通股东(dōng)中新进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超(chāo)一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量(liàng)房时(shí)代，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规(guī)模越来(lái)越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来(lái)越(yuè)多(duō)。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江山(shān)。需(xū)要强调(diào)的是，中欧(ōu)的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于(yú)定制(zhì)家居(jū)类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三(sān)轮(lún)合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特(tè)别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期之后奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有(yǒu)关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系