OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(t爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语án)判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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