5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(p筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思ái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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