5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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