5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。<家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好/p>

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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