OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shà嘴巴含胸的感觉知乎ng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，嘴巴含胸的感觉知乎加上前期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù嘴巴含胸的感觉知乎)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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