导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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