5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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