饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作6千克等于多少斤 6千克是多少磅(zuò)的(de)意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有6千克等于多少斤 6千克是多少磅瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”<6千克等于多少斤 6千克是多少磅/p>

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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