OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有亲爱的让你㖭我下黑不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出亲爱的让你㖭我下黑租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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