导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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