万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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