OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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