万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(n一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？ǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yu一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？àn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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