5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎ写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语n)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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