近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quá文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求n)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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