文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ong>20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。