5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(b华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思ù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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