万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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