文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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