导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住(zh10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码ù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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