文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音承担哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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