文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(p融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写èi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写