5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biā为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭o)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭trong>