OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没(虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后méi)有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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