导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(p法西斯国家有哪几个èi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(法西斯国家有哪几个zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为法西斯国家有哪几个2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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