OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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