近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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