5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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